房地产及物管行业22年第12周周报：市场进入关键期 坚定板块配置力度

　　核心观点：

　　本周政策情况：哈尔滨放松限售，多城房贷利率下调。3 月23 日哈尔滨废止2018 年出台的限售政策，为首个放松限售的核心城市。3 月21日，央行发布最新LPR 报价与上月持平，地方多城下调房贷利率，南京、苏州、绍兴等长三角城市的部分银行已做出利率调整。

　　本周基本面情况：本周成交环比改善，推盘略有下行。根据Wind 及房管局数据，本周47 城新房成交面积环比上升22.6%，同比下降32.7%，3 月前24 天同比下降37.7%。推盘方面，12 城单周推盘面积环比下降7.7%，同比下降15.5%，3 月前24 天推盘面积同比下降4.9%。

　　本周土地成交情况：300 城土地成交量同比下滑，22 年一批次供地热度仍较低。土地方面，2022 年第12 周土地成交面积环比上升38.5%，同比下降7.8%，出让金环比上升199.9%，同比21 年同期下降32.4%，溢价率3.1%，环比上升0.2pct.两集中方面，本周厦门、合肥完成22年首批供地，其中厦门出让金154 亿元，溢价率6.8%，流拍率10%，预计总成本毛利率31.5%，较21 年有所上升；合肥出让金190 亿元，溢价率11.2%，流拍率25%，预计毛利率16.9%，较21 年略有回调。

　　开发板块观点：市场进入关键期，坚定板块配置力度。本周哈尔滨市通过废除的方式解除限售条款，定性限售“已完成阶段性调控使命”，为后续其他城市优化政策提供一个思路。根据贝壳研究院数据，3 月新房及二手房贷款利率分别继续下调13bps 和15bps，自21 年10 月以来连续6 个月下降，累计降幅达到40bps，在央行加大按揭投放压力的情况下，商业银行利率下行加速，需求端改善力度及频次持续加大。而从企业端来看，近期民企压力进一步加大，供需两端政策持续出台预期提升，板块机会增加，但我们认为对高杠杆弱信用房企的经营环境改善并不明显。建议提升地产板块配置比例，关注具备承接能力的强信用房企成长机会及投资机会。

　　本周物业观点：央国企与民企产生分化。本周恒生指数同比持平，物业板块平均下跌0.4%，但内部产生了较大的分化，其中央企龙头平均上涨9.1%，央国企非龙头平均上涨10.0%，而民企龙头大幅下跌8.7%。

　　当前板块动态PE 为9.8x，处于历史最低区间，已发布盈喜和年报的物企21 年业绩平均增长超过40%，行业依然在快速成长，推荐关注关联房企稳健经营的优质物企。

　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。

（文章来源：广发证券）