房地产并购融资落地 推动行业风险出清

　　近期，房地产项目并购融资落地的消息不断。1月27日，央企招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ，以下简称“招商蛇口”，)成功发行并购票据12.9亿元，募集资金用于房地产项目并购，助力资金需求量高的在建房地产项目顺利完工。这是今年发行的首单房企并购票据。

　　实际上，政策端正在为房地产行业的风险出清指引方向。去年年底，央行和银保监会联合发文，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，促进行业风险出清。

　　在监管层发声促进房地产行业“良性循环”下，近期，银行业金融机构首单房地产项目并购主题债券也正式完成。1月21日，浦发银行发布公告称，已完成50亿元房地产项目并购主题债券簿记建档。

　　在房企有出让意愿、监管有政策鼓励、银行有融资支持的三重背景下，房地产行业近期融资动作频频，行业项目并购颇有提速之势。

　　房企融资动作频繁

　　招商蛇口成功发行了今年业内的首笔并购类票据，为房企并购票据“破冰”。1月12日，招商蛇口披露2022年度第一期中期票据(并购)进展，公告称30亿元并购票据完成注册，首期发行25.8亿元。该笔债券分为三年期、五年期两个品种，初始发行规模均为12.9亿元。

　　从募集资金用途来看，招商蛇口将15亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，包括但不限于置换前期投入资金及后续资产投资与收购等；15亿元用于偿还公司的银行贷款。目前已明确并购用途的有12.9亿元，用于一项以住宅为主的城市更新项目。

　　同日，建发房地产集团有限公司(以下简称“建发地产”)也公告了其2022年度第一期中期票据(并购)发行情况。公告称募资10亿元，其中4.6亿元将用于并购两个标的房地产项目公司股权。

　　华润置地有限公司(1109.HK，以下简称“华润置地”)则是继招商蛇口、建发地产后，今年又一家获得并购融资支持的地产央企。1月26日，华润置地及华润万象生活有限公司(1209.HK，以下简称“华润万象生活”)分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，招商银行将分别授予前者200亿元，后者30亿元并购融资额度。

　　该协议的签署将支持华润置地把握市场机会参与房地产项目并购，发挥并购防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环。

　　实际上，在获得上述融资之前，华润万象生活已先后进行了两笔大额并购。1月5日，华润万象生活公告称，拟购买禹洲物业服务有限公司全部注册资本，最终协定价不得高于10.6亿元。1月20日，华润万象生活又公告称，计划以不超过22.6亿元的代价将中南服务收入囊中。

　　在监管部门鼓励并购出险房企优质项目的背景下，房企并购资金正得到解决。2021年12月20日，央行、银保监会出台通知，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。同时，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

　　银行并购贷款“破冰”

　　从银行对房企融资关闸到首笔并购票据的成功发行，房地产行业引来资金活水，行业盼望房企项目并购成为化解风险、实现出清的有效手段。

　　“不过很难出现前几年行业龙头进行大规模并购的情况。”中国银行研究院研究员王梅婷判断，由于目前房地产全行业资金链紧张，同时，监管愈发严格，场外资金很难通过理财、资管产品等借道进入房地产市场，未来一段时间，银行是房地产企业并购的重要资金来源。

　　去年以来，在不少房企遭遇流动性危机的背景下，市场上并购案例在陆续发生，央企国企率先出手，并购出险房企或寻求资产处置房企的项目。

　　1月21日，世茂集团控股有限公司(0813.HK，以下简称“世茂集团”)以10.6亿元的总价出售上海北外滩项目公司股权，收购方为隶属上海市国资委的一家地产开发公司。世茂集团预计，该出售事宜将收益约2.7亿元，出售所得款项约90%用于偿还债务，其余10%用作一般企业用途。

　　1月24日，世茂集团再发公告出售广州亚运城项目26.67%股权予中国海外发展有限公司(0688.HK，以下简称“中海”)，总价约为18.445亿元。而就在1月21日，中海刚刚从雅居乐集团控股有限公司(3383.HK)收购该项目26.66%的股权。照此计算，如两笔收购均顺利完成，中海的持股比例将上升至73.34%。

　　近期房地产项目并购正迎来银行业的支持。1月21日，浦发银行公告称，已完成50亿元房地产项目并购主题债券簿记建档，期限为3年，募集资金用于房地产项目并购贷款投放。这是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

　　日前，广发银行也已获中国人民银行核准2022年金融债券发行额度，通过在全国银行间债券市场发行金融债券，进一步充实资金来源，提升服务实体经济能力。广发银行称，计划于近期发行50亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

　　王梅婷分析称，前期，房地产行业有些企业大幅扩张、杠杆率较高，合理限制这些企业的再融资，可以缓解金融风险，但也要避免过大幅度、过于急促去杠杆，影响当前经济稳定。目前，在房地产企业普遍存在资金困难的情况下，银行对开发商并购融资的支持，是促进行业健康发展和良性循环的体现和落实。

　　出险房企获救不易

　　无论是出让资产的困境房企，还是获得各路资金支持的央企国企，以及提供并购融资“弹药”的银行，各方面都做出了实质行动，行业收并购市场似乎正跨出实质性的一步。

　　“由于行业本身信心尚未恢复，所谓援助出险房企项目并购的实施与执行并不容易。”IPG中国首席经济学家柏文喜指出。

　　柏文喜举例道，“此次多家房企并购融资的资金用途，从目前已经发行的招商蛇口并购债券来看，其并未将所募集的资金投向出险企业的项目并购。”根据招商蛇口的募集说明，已明确并购用途的12.9亿元投向了一项城市更新项目，该项目是其去年从一家上海国企手中收购的。

　　类似的还有深圳华侨城股份有限公司(000069.SZ)。日前，公司发行了一笔规模为15亿元的中期票据。根据募集说明书，募集资金仅用于过去已经完成的并购，并非用于出险企业项目并购，其中9.6亿元用于偿还并购贷款，5.4亿元用于偿还发行人流动资金贷款。

　　此外，柏文喜认为，从市场心理来看，在房企出现流动性危机而非进入破产清算的情况下，项目并购会出现“二手车市场”效应。他进一步解释道，收购方希望寻找到更合适的项目，而被收购方则大多不愿意将优质项目轻易或打折卖出，项目在定价上难以达成一致，因此更多的房企会努力寻找其他解决流动性的方法。

（文章来源：中国经营网）