大房企叫苦连天 “小而美”房企却在闷声发财？

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文 | 新浪财经 徐苑蕾

编辑 | 韩大鹏

如今，还能拿出200亿港元做收购的房企有几家？合生创展收购恒大物业股权一事虽已划上终止符，但这桩收购案却也唤起了大众久远的行业记忆，让曾经的“华南五虎”再次回到聚光灯下。

2004年，合生创展成为中国大陆第一家销售规模破百亿的房企，同年恒大销售额不过只有14.4亿元。随后两家房企走上了截然不同的发展轨迹，2020年，前者销售规模还保持在358.34亿元的水平，而后者早已成为拥有7232亿元销售规模的行业巨头。

在很长一段时间里，有人形容，合生创展起了个大早，却赶了个晚集。但今年，在恒大债务爆雷、销售失速、四处变卖资产的背景下，人们才惊叹道，原来“掉队”的合生创展竟是一个隐形富豪。

事实上，在地产寒冬中，确实有部分“小而美”的中小房企展现出更蓬勃的生命力。在行业爆发期，它们不露山水，闷声发财；而在行业动荡期，它们则抓紧机会，抄底投资。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，稳健的中小房企都具备几个特征，一是控制规模增长速度，二是控制资金杠杆，三是具有适度的土地储备尤其是旧改方面的储备。“比如合生创展，这几年销售规模比起高周转的企业来讲慢多了，但是融资端没有盲目加杠杆，土地方面布局旧改，经营非常稳健，因此获取不错的收益。”

“小而美”房企好过冬？

2020年上半年，晓佳（化名）从一家TOP20房企离职，跳槽到了一家深圳本土房企。新东家销售规模不大，也很少登上行业内的各种排行榜，但恰恰舍弃了“唯规模论”，让这家房企远离了今年的地产寒冬。

“相比起之前的规模房企，新公司的经营风格要稳健很多，只在干好本职的基础上有序扩张。”谈及新老东家的区别，晓佳感慨道。

从去年下半年开始，行业融资政策收紧，使得高负债、快周转的多家头部房企接连失速、爆雷，地产行业人心惶惶，寒风瑟瑟。但另一方面，部分“小而美”的中小房企却不显山不露水，过着闷声发财的日子。

“部分中小房企，的确可能在当前环境下过得更好。”在58安居客房产研究院分院院长张波看来，一方面，优质的中小房企早期不会肆意盲目扩张，负债水平不高，这是应对这两年融资收紧最有利的基本面。另一方面，一些中小房企本身也有着地缘化的优势，运营方式上也更为灵活，同时积极参与到城市旧改等长期性开发地块中，更有利于企业长久发展。

根据晓佳的介绍，临近年底，她的公司在大湾区差不多有10个楼盘同时在售。“但我们没有规模房企的压力，把每个盘卖好就行了，折扣也是根据制定好的计划去执行，不会出现年底甩卖的情况。”

值得注意的是，由于资金受限，今年很多大型房企在拿地心态上都偏向保守，有的甚至都暂停了拿地计划，这反而给一些中小房企留出了空档。在一些热度较高的城市，过去中小房企往往很难拿到优质地块，一旦市场出现机遇，资金面相对稳健的中小房企则频频冒头。

鹏瑞地产就被视为2021年逆市下的一匹“黑马”，6月不仅收购了华夏幸福深圳城市更新公司资产，还在上海第一批集中供地中以底价17.38亿元竞得自贸区临港新片区地块。9月和11月，又分别以51.78亿元和49.58亿元拿下佛山三龙湾双子塔产城综合体项目和广州天河区金融城东区3宗地块。

同策研究院研究总监宋红卫对此分析称，从资金层面来看，部分中小房企过去在融资市场的优势并不明显，因祸得福的是负债率不高，因此即使在“三道红线”政策下，也仍然具备扩张的基础。

据了解，近期已经有银行开始接触优质的中小房企。一位股份行人士表示，过去有些大行都有自己的白名单，资金主要都流向了前50甚至是30强的房企。中小房企杠杆反而比较低，一般都有自己固定的合作银行。

深耕区域优势显现

除了经营稳健的中小房企外，在地产寒冬中，一群认准核心区域的房企也尝到了甜头。

根据中指研究院的统计数据，已公布销售目标的32家房企前11个月的目标完成率均值为83%。其中仅有绿城中国、滨江集团、大发地产提前完成年度销售目标。中国恒大、万科、世茂集团、阳光城、金科集团等头部房企的完成率则都在80%以下。

尤其是滨江集团，虽然今年董事长戚金兴“杭州项目利润仅有1%-2%”的一番言论在业界引起不小波澜，但依然难掩滨江集团在寒冬中的领跑身姿。

2021年，滨江集团将销售目标定为1500亿元，同比增长33.9%，截至11月底，目标完成率达到103%。下半年，房企普遍高举打折促销，以价换量的策略，而滨江集团则是少数保持大幅增收且增利的房企。

其实不难发现，已实现销售目标的前述三家房企，无一不是深耕长三角区域的典型。比如滨江集团，截至上半年底，公司在浙江省内的土储占比高达83%，绿城中国长三角土储占比则为54%。

张波表示，业绩的完成情况和战略目标有着直接相关性，是规模化诉求还是稳定型诉求，是深耕核心城市群还是全国布局模式，都会对业绩完成度有着直接影响，滨江、绿城都是深耕长三角，特别是浙江区域以及其中重点的杭州，稳定上扬的市场需求是业绩完成的基础。

“其实不单单是长三角，在其他区域，深耕区域的房企的优势始终都比较明显，在当下市场形势下，具有品牌优势的深耕房企优势则更为突出。”宋红卫补充道。

优质区域、产品能力叠加品牌优势，在过去，这样的组合拳从未像今年显现得如此淋漓尽致。虽然在规模上与众多快周转的头部玩家仍存在一定差距，但认准区域深耕的房企不仅未受到太大的行业风暴侵蚀，甚至还在寒冬中展现出碾压性的优势。

有业内观点认为，区域深耕能够利用聚焦优势，形成局部地区内的规模效应，高效整合与调度资源，出货速度更有保证。此外，位于一二线城市的优质项目抗风险能力较强，虽然土地成本高昂，但利润实现能力也相应更高。

责任编辑：张熠