央行前副行长吴晓灵：在泡沫中狂欢的日子不多了，每个人都要面对

为什么在限制房价上涨的同时，还要防止房价过快下跌，背后原因到底是什么？

其一是全国至少有7个城市出台“限跌令”，包括岳阳、昆山、沈阳、唐山、株洲等城市，原因是从近两年开始，部分房企为了尽快回笼资金，就会选择低价销售商品房，但这样并不利于市场稳定。

其二是为了防止房价过快上涨，越来越多的城市出台具体细则，例如建立二手房参考价格机制、各大银行限制甚至停止二手房贷款等，还有就是住建部领导张其光表示，要对调控不力的城市坚决“问责”。同时，在近期的会议上，住建部还规定城区拆迁面积不应超过20%，拆建比不宜大于2，就近和就地安置率不宜低于50%，而这正是为了降低棚改对房价的影响。

按照正常逻辑来说，单单限制房价上涨或下跌都很好理解，为了让更多的人能买得起房子，楼市调控是情理之中的事情，但是为什么这两项措施要同时进行呢？在回答这个问题之前，先来看看2组数据：

首先，2020年全国商品房销售面积176086万平，同比上一年涨幅2.6%，从表面情况来看，国人购置房产的热情仍然高涨，部分城市还出现了“万人抢房”的场景。然而，国内住房空置率高居不下也是现实情况，根据不完全统计，我国住房空置率约为21.5%，空置套数超过了6500万套。结合这两项数据，可以得出一个结论：目前很多家庭并不是为了解决居住问题而买房，更多是换房或者是投资买房。

其次，根据央行发布的金融机构贷款报告显示，截止到2020年末，全国房地产贷款余额为49.58亿元，同比涨幅11.7%。对于购房者来说，贷款买房已经是“家常便饭”，而对于开发商来说，资金回笼速度不仅影响到工程的建造速度，对住房销售价格也产生了刺激作用，而这也正是开发商降价销售的原因所在。

正因如此，当下国内楼市正处于两种状态，一方面是因为国人投资房产的热情不减，部分城市房价仍然不断上涨，为了遏制这种势头，住建部和央行等部门加快楼市调控；另一方面是开发商为了尽快回笼资金，尤其是央行出台“3道红线”之后，开发商需要尽快降低负债率，降价卖房就成了最直接的选择，但是这样却不利于楼市稳定，多个城市出台“限跌令”就不难理解了。

回顾2008年的美国，当时为了推动楼市发展，美国一直在采取低利率房贷的策略，而根据信息显示，在近五年里，美国房价涨幅超过了10%，更为关键的是选择贷款买房的人数不断增加，同时受到经济大环境的影响，美国失业率也高居不下，因为收入不稳定，很多人的信用也因此出现了问题。

随着美国房地产市场发展迅速，贷款规模也在不断扩大，但却因此导致了通货膨胀，为了缓解这个现状，美国从2006年开始持续加息，随着房贷利率的大幅提高，无疑增加了购房者的还贷成本，即便是银行能够通过收回房子来减少损失，但再加上楼市遇冷，这些房子也很难及时出售掉，于是在2年之后出现了危机，美国房价下跌幅度接近50%，换句话说就是泡沫破灭。

回顾国内，记得银保监会郭树清在一次会议上说过：房地产泡沫是威胁金融最大的“灰犀牛”。虽然通过贷款方式可以尽快买到房子，但是此后的20年、30年却要因此过上还贷生涯，一套房尚且如此，就更不要说同时持有多套房子了。按照央行前副行长吴晓灵的说法：在泡沫中狂欢的日子不多了，每个人都要面对。

总而言之：不论是房价上涨还是下跌都会影响到楼市稳定，再加上各个城市的情况存在差异化，因此同时出现“限涨令”和“限跌令”就不难理解了，而且从目前情况来看，开发商是因为资金问题而降价，换句话说就是如果资金没有问题了，房价也会再次上涨。

因此，想要让楼市回到正确的道路，就需要持续不断的调控，而作为普通购房者的我们，可以安安静静的继续等待。

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